关于广州市旧村改造政策十问十答

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随着广州市经营性用地供地越来越少，应政策而生的通过城市更新方式获取项目成为各大地产企业拿地的重要方式，其中旧村改造项目，最是受各大地产企业的青睐。据搜狐焦点不完全统计，在2020年刚刚过去的四个月内，广州公开招标的项目有26个，涵盖增城19个（2018-2019年全年才7个）、黄埔1个、南沙6个。

李开华 合伙人

广东金桥百信律师事务所律师

何悦筑 合伙人

广东金桥百信律师事务所律师

2009年广东省和广州市发文提出“三旧改造”，经过多年的实践摸索，省市三旧改造政策越来越完善。笔者就广州市旧村改造具有代表性的十个问题进行介绍，希望对有意了解旧改政策的读者有所裨益。

1.为什么我的房子还没有被改造，怎么才能旧改？

首先需要评估是否可以纳入改造库，申请进入标图建库，由村集体自行申请或村集体委托单位申请，入库需符合旧改的几个条件，如2009年12月31日前有上盖物，上盖物达到30%，符合土规、专项规划、现状图等，入库后由全体村民表决同意改造后，申请纳入城市更新计划，审批流程由村集体到镇街到区级再到市里。

2.旧村改造一般有哪些流程？

从政府层面：需要先做数据调查→全区的专项规划→年度实施计划→片区策划方案→项目实施方案。

从村集体角度：“申请入库→起草意愿书→纳入年度计划→基础数据调查→片区策划方案编制→实施（拆迁补偿）方案编制→政府的审批→签订协议→房屋的拆除→项目的建设→完工”。

首先需要标图建库，纳入库里面后需要村民表决是否愿意旧改，表决同意后由村集体申请列入年度计划，确定列入年度计划后，开始数据摸查，摸查后表决是否需要引入合作企业（引进合作意向企业可以提至年度计划阶段前）。合作企业确定后开始编制项目实施方案，方案批复表决生效后实施。整个流程顺利的话一般需要3到5年，更有甚者需要8到10年。

3.旧村改造过程中怎样才能保障村民的利益？

一般旧改安置房的建设由合作单位代为建设（自行改造除外），合作单位发包给施工方建成，施工过程中的监管尤为重要，关于资金使用方面，由合作企业缴存复建安置资金，按工程建设进度申请拨付；关于工程质量方面，可以由村集体成立一个质量监督小组，小组成员可包括村民以及村集体委托的专业第三方代表组成，监督合作企业按照预算要求、施工要求进行建设。

4.旧村改造的方式和模式？

从改造模式分析，存在合作改造与自行改造，合作改造即是可以选择一家社会企业一起合作开发。从改造方式可以分为全面改造及微改造，全面改造需要改造范围内的房屋全部拆除建筑物及构建物并重新进行开发报建，微改造是小修小补，如翻新下外立面，加装电梯等局部改造。

5.哪些人可以作为被补偿主体？外嫁女能否享受拆迁补偿安置的权利？

这个问题需要理解何为被拆迁人，被拆迁人的界定问题，一般情况可分为以下三种：

a.

征收补偿前，在村集体享有所在经济社全额分配的人员；

b.

户籍一直在村集体的外嫁女(但其子女及其配偶不享有任何拆迁补偿安置的权益，无论其子女及其配偶的户籍是否在村集体)；

c.

不属于上述第一类人员和第二类人员，但在村集体旧村改造范围内有主体房屋的人员。

6.补偿标准，按照人头还是按照户？

根据广州市城市更新局发布关于《关于深入推进城市更新工作的实施细则》规定：保持村民住宅按“户、栋或现状基地面积”进行补偿安置的基础上，增加按人核算补偿安置的方式供选择。

现阶段一般以“户”为标准进行补偿安置，但在2019年4月份，广州市城市更新局发布签署更新工作实施细则后，已有村集体开始探索按“人头”为标准进行补偿，如黄埔洋田村旧改拆补方案，为广州市第一个执行新政内容的拆补方案，每人最高补偿120平，现状主体房屋建筑面积大于每户的回迁安置面积差额部分以货币补偿，此种方式按“人头”补偿为主，按“户”补偿为铺相结合，值得其他地方借鉴。

7.旧改过程中那些程序需要村民大会或村民代表大会表决

村民大会是需要全体村民一同表决，村民代表由村民按每五户至十五户推选一人，或由各村民小组推选若干人担任。根据结合关于广州市城市更新各个阶段表决事项的规定，改造意愿、改造模式以及改造实施方案批复稿必须由村民全体表决，均需达到80%以上人数表决同意才视为通过。其余程序（如选择合作企业、改造实施方案报批前表决等）由村民代表表决即可，均是到会代表过三分之二以上人数同意为通过。

8. “三地”是指什么地类，如何处理？

根据有关广州市城市更新改造的政策性文件规定，将“三地”纳入旧改范围的程序是由改造主体提出申请，充分尊重土地权利人的意愿，需满足一定条件后进行土地归宗或与相关土地权属人联合改造实现开发的目的，具体要求整理如下图所示：

9.关于“钉子户”的处理方式

“钉子户”的存在，不可否认的拖慢了城市更新项目的进程，损害了已签约主体的利益、集体利益，更广之公共利益，经结合法律、法规以及政策性文件规定进行梳理，关于现阶段有效解决“钉子户”问题的方式方法整理如下图所示：

10.关于补偿安置的房屋能否销售

能否对外销售取决于房屋所在地块的土地性质，安置地块土地类型属于国有建设用地可上市交易，虽然最新的《土地管理法》规定村集体经营用地可通过出让、出租等方式交由单位或个人使用，但也仅仅局限于工业、商业性质土地，集体宅基地还是不能上市交易。

安置地块土地需由村集体自主决定（需内部表决通过）是否申请转变为国有用地，转变为国有用地后安置地块一般来说是可以上市交易的，但需区分国有地块的两种形式，一式出让方式，可直接交易，另一种是划拨方式，需取得政府同意并补缴相应土地出让金后可交易。

广州一般鼓励通过旧改方式将集体用地转为国有用地，但也需要遵从村集体的意愿，安置房也可以保留集体用地性质，在这种情况下，安置房一般不能上市销售。

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